ANALISA PERBANDINGAN INVESTASI APARTEMEN, HOTEL, DAN KONDOTEL

ANALISA PERBANDINGAN 

INVESTASI APARTEMEN, HOTEL, DAN KONDOTEL

Sebelum melakukan investasi sebaiknya kita melakukan AnalisaPerbandingan Investasi Apartemen, Hotel dan Condotel. Dalam berinvestasi para pebisnis terutama pebisnis properti, akan melakukan analisa bisnis mereka, apakah bisnis ini menguntungkan atau malah merugikan.

Apartemen

Pertama, permintaan (demand) tinggi, terutama di area CBD (central business district), kawasan pemukiman ekspatriat, dan lingkungan kampus. Kawasan pemukiman ekspatriat di Jakarta misalnya kawasan Kemang.

Kedua, jangka waktu sewa menengah (2-3 tahun). Apartemen atau kondominium biasanya disewa untuk mendekatkan penyewa dengan lokasi kegiatannya, terutama lokasi kantor. Dengan demikian, jangka waktu sewanya rata-rata sekitar dua atau tiga tahun.

Ketiga, risiko kekosongan rendah. Artinya, jika lokasi tersebut sudah nyaman sebagai tempat tinggal, biasanya penyewa akan terus menempati apartemen tersebut. Di lain pihak, calon penyewa pun berdatangan mencari unit-unit yang kosong untuk disewa. Salah satu faktor rendahnya risiko kekosongan apartemen adalah mulai terbiasanya masyarakat kita dengan budaya tinggal di hunian vertikal.

Keempat, capital rate tinggi (7%-10%). Dengan risiko kekosongan unit yang rendah, makaincome yang datang dari sewa unit pun otomatis menjadi lancar. Hal ini tentu saja membuatCap Rate tinggi, di atas Cap Rate rumah sewa atau ruko dan rukan.

Hotel

Jika kita fokus pada aset, hotel masih menarik karena bisnis hotel pada dasarnya adalah bisnis properti, dimana nilai properti (yang bagus dan terawat) akan selalu naik dari waktu ke waktu. Kenapa? Karena investasi dalam bisnis hotel memang jenis investasi jangka panjang. ROI (Return of Investment) selalu berkisar diangka 5-10 tahun bahkan bisa lebih. 

Sebagai gambaran jika Anda berinvestasi sekitar 100 M, biasanya, rata-rata, hotel hanya mampu menghasilkan pendapatan kepada perusahaan sekitar 10 M/tahun tergantung  jenis hotel dan klasifikasi hotelnya setelah dikurangi biaya operasional hotel.

Saya hanya menggaris bawahi bahwa yang terutama adalah nilai properti hotel tersebut, meskipun tentu saja pendapatan hotel juga penting terutama jika hotel tersebut dibangun karena dananya didapatkan dari pinjaman. Tapi bank akan sangat fleksibel dengan investasi properti hotel mengingat jaminannya ada, tidak akan kemana-mana, dan liquiditasnya lebih baik dibanding properti jenis lain.

Kondotel

      1. Memperoleh Hasil Operational

Penggunaan kondotel yang dioperasikan seperti hotel akan menghasilkan pendapatan operational. Pendapatan ini kemudian dibagikan kepada para investor. Besarnya pendapatan yang diberikan berkisar 8%-12% per tahun dari harga beli. 

Jika dibandingkan, angka ini lebih besar dibandingkan dengan bunga deposito. Hal ini berbeda dengan apartemen biasa dimana Anda tidak akan mendapatkan penghasilan jika tidak ada yang menyewa unit Anda Selain itu, biasanya pengelolaan hotel dilakukan oleh mereka yang sudah biasa berkecimpung di dunia perhotelan sehingga mereka telah berpengalaman untuk mengelola hotel.

Beberapa kondotel memberikan imbal balik pada saat serah terima. Besarnya imbal balik yang diberikan berkisar 8%-10% selama 2-3 tahun yang dibayarkan langsung pada saat serah terima unit. Dengan kata lain, investor memperoleh cash backdari pembeliannya.

      2. Harga Unit yang Semakin Meningkat

Salah satu yang menarik dari investasi properti adalah harganya yang akan terus meningkat mengikuti kenaikan tingkat inflasi. Begitu juga dengan membeli kondotel, harga unit yang Anda beli dapat terus meningkat sehingga akan menghasilkan keuntungan tersendiri. Peningkatan harga dapat mencapai 20% per tahun. Selain itu, kepemilikan Anda terhadap kondotel dapat dijadikan agunan kepada bank jika Anda memerlukan pinjaman uang di bank.

      3. Menginap Gratis

Sebagai investor, Anda bisa mendapatkan menginap di kondotel ini tanpa membayar sehingga Anda dapat merasakan juga fasilitas hotel dan kenyamanan yang disediakan kondotel. Lamanya menginap gratis berkisar 18-30 hari per tahun untuk setiap unit kondotel.