BAGAIMANA MENYUSUN KERJASAMA PENGEMBANGAN LAHAN PROPERTI?

BAGAIMANA MENYUSUN KERJASAMA 

PENGEMBANGAN LAHAN PROPERTI?

Saat ini, semakin tingginya kebutuhan masyarakat akan perumahan tidak didukung oleh ketersediaan lahancukup untuk memenuhi kebutuhan tersebut. Di sisi lain, perusahaan pengembang perumahan juga terkendala merespon kebutuhan pasar tersebut karena tidak memiliki cadangan lahan yang bisa dikembangkan. Selain itu, untuk membeli lahan-lahan baru lalu kemudian dibangun dan dikembangkan sesuai kebutuhan perumahan tersebut ternyata seringkali menjadi pilihan yang cenderung ditinggalkan. Hal ini bisa jadi karena jika para pengembang harus memulai proses pembangunan dengan membeli atau membuka lahan-lahan baru maka time, cost, risk, dan benefitnya dalam ukuran suatu proyek menjadi tidak menguntungkan.

Dalam situasi seperti ini, salah satu trend yang mengemuka dan menjadi alternatif yang dipilih oleh para pengembang perumahan adalah mencari pemilik-pemilik lahan yang di mana lahannya memungkinkan dibangun untuk menjadi perumahan dengan segala fasilitasnya untuk diajak kerjasama mengembangkan lahan tersebut. Jadi ada dua pihak yaitu pertama pemilik lahan atau tanah dan pengembang selaku pemilik dana yang nantinya akan membiayai proyek tersebut. Mekanisme ini banyak dipilih karena berpotensi memberi keuntungan yang maksimal baik bagi pengembang maupun bagi pemilik lahan itu sendiri. Banyak skema yang bisa dijalankan dalam kerjasama ini, tergantung kesepakatan kedua belah pihak.

Salah satu gambaran dalam sebuah perjanjian yang disepakati oleh pemilik tanah dan pengembang dalam kerja sama ini dari awal yaitu penggunaan istilah atau penamaan dari bentuk kerja sama itu sendiri. Ada yang langsung menyebutnya sebagai “Kerja Sama” yang dimaksudkan sama halnya dengan joint operation, atau KSO. Yang patut dicermati oleh pemilik tanah adalah memastikan sampai di mana batas hak dan kewajibannya melekat pada kerjasama itu. Sebab menyebutkan bentuk kerjasama yang mengandung makna adanya dua pihak di dalamnya tetapi selama kepemilikan tanah belum beralih dari pihak pemilik tanah maka tetap menimbulkan konsekuensi yang berakibat munculnya tanggung jawab hukum yang melekat khususnya kepada pemilik tanah, sehingga menjadi kepentingan pemilik tanah untuk memastikan semua legal document yang muncul dan kemudian digunakan untuk bertransaksi atas nama kerjasama dengan pihak ketiga sebagai bagian dalam proses pengembangan lahan tersebut harus dipastikan aman dan tidak menimbulkan kerugian bahkan ancaman pidana yang salah sasaran.

Dalam praktiknya, sebagai pemilik tanah lazim mendapatkan sejumlah dana sebagai konsekuensi/pembayaran atas penyerahan penguasaan hak atas tanah mereka kepada pihak pengembang sebagai pemilik dana meskipun dana itu tidak secara langsung dimanfaatkan oleh pemilik tanah karena selain berfungsi sebagai jaminan yang biasanya akan disimpan dalam bentuk escrow account. Selain sebagai konsekwensi atas harga wajar yang harus diserahkan pihak pengembang kepada pemilik tanah maka hal ini juga menunjukkan itikad baik dari pengembang sebagai sebuah developer yang memang memiliki kemampuan modal untuk melakukan pengembangan dan pembangunan lahan sekaligus sebagai jaminan atau pertanda awal bahwa pengembang yang diajak bekerja sama dalam kondisi baik atau sebagai perusahaan yang sehat dan mampu melakukan kewajiban-kewajiban yang akan muncul dalam kerjasama yang akan dilakukan nantinya terutama terkait kemampuan finansial.

Setelah hak pemilik tanah untuk mendapatkan sejumlah dana terpenuhi barulah pemilik tanah selanjutnya akan mendapatkan pembagian keuntungan sebagai hasil yang nantinya akan didapatkan pada saat atau setelah dijalankannya kerjasama pengembangan dan pembangunan lahan ini.

Secara garis besar tahapan kerjasama terdiri dari: 

Tahap Pertama, ditandai dengan penandatanganan perjanjian yang dilanjutkan dengan pemberian surat kuasa untuk melakukan legal audit terhadap lahan yang menjadi objek Perjanjian. 

Tahap Kedua, Pelaksanaan legal audit yang dilakukan oleh konsultan hukum yang ditunjuk oleh perusahaan pengembang. 

Tahap Ketiga, bilamana hasil legal audit menyatakan kondisi lahan free dan clear dilanjutkan dengan penyerahan sejumlah dana dari Perusahaan Pengembang kepada Pemilik lahan misalnya antara lain sekitar 25% dari total nilai lahan yang akan disimpan dalam esrow account yang hanya dapat dicairkan oleh pemilik lahan apabila memenuhi kondisi sebagaimana disebutkan dalam perjanjian escrow account dan pada saat yang bersamaan Pemilik Lahan menyerahkan sertifikat lahan kepada Pengembang disertai dengan serah terima fisik lahan dari Pemilik Lahan ke Pengembang disertai pemberian surat kuasa untuk melakukan pengembangan, pemasaran, pembangunan lahan dan kuasa-kuasa lain yang diperlukan. 

Tahap Keempat, yaitu Pelaksanaan Bagi Hasil yang diperoleh oleh para pihak yang akan dilakukan dengan tata cara dan ketentuan yang dibuat dengan jelas dan terperinci dalam kesepakatan yang ditandatangani bersama.

Dari sisi pengembang sepatutnya dalam rangka kerjasama ini telah mempersiapkan antara lain :  

1.Proposal

a)Detail master plan dan segala dokumen teknik terkait (gambar dan desain) mengenai rencana pembangunan dan pengembangan lahan dan

b)Pemasaran dan pengelolaan proyek secara lengkap dan memadai.

2.Menyusun Rencana Anggaran Biaya (RAB) Proyek.

3.Menyiapkan schedule pelaksanaan proyek yang meliputi persiapan (planing, perijinan, landclearing, dll), pembangunan (construction), pemasaran.

4.Menentukan kapan memulai pemasaran dan permbangunan dalam kerjasama ini misalnya ditentukan sejak disetujuinya site plan oleh instansi yang berwenang, hal ini penting supaya kita bisa mengetahui dan memiliki gambaran terkait progress dalam pengembangan lahan nantinya.