By : Tung Desem Waringin.
Untuk properti jika anda ingin memulai, pertama kali yang harus dilakukan adalah lakukan test cermin terhadap diri sendiri lebih dahulu, maksudnya test cermin itu begini :
1. Kita punya duit / modal tidak?
2. Duitnya banyak tidak?
3. Punya waktu?
Kalau punya duit, cukup tidak untuk beli property? Oh tidak cukup pak.
Oh saya tidak punya duit…oh bagus sekali, punya waktu tidak untuk cari?
Lah kalau anda tidak punya waktu dan duit celaka, tapi kalau anda tidak punya duit tapi masih punya waktu masih bisa satu langkah yang pertama yaitu dengan dengan melakukan “Flip”, karena waktu selalu bisa di cari. Waktu anda kerja anda repot, yah sabtu dan minggu…anda sambil lari pagi, anda sambil baca koran, kumpulkan koran - koran selama 1 minggu, anda cari yang memungkinkan untuk di flip.
Itu langkah pertama kalau anda tidak punya uang sama sekali. Seperti Choki yang asisten tukang bubur ternyata bisa beli properti dengan mendengarkan CD audio saya, dia tidak punya duit gajinya cuma Rp.350.000, kemudian jadi asisten tukang bubur dan membuat bubur pun belum boleh, baru umur 20 tahun dan hanya lulusan SD, nah ini kan yang menarik. Ternyata dalam satu minggu dia bisa mendapatkan uang Rp.100.000.000 , membeli properti tidak pakai uang tapi dapat uang, walaupun akhirnya propertinya bukan punya dia.
Flip itu apa sih? Beli langsung jual. Jadi langkah pertama jika anda tidak punya duit boleh anda cari begitu banyaknya property, mungkin pada waktu itu sekitar 100 itu hanya ada satu atau dua. Kalau anda mau cari mestinya anda cari 200 properti, dilihat terlebih dahulu ada yang tidak perlu di telepon sama sekali.
Nah cari properti ini ada 9 cara :
1. Pasang iklan.
Kalau anda tidak punya duit mungkin anda tidak bisa pasang iklan.
2. Anda baca iklan
Nah ini anda pasti bisa, karena cuma di koran saja..kalau tidak bisa, pinjam dengan tukang koran.
3. Walking around
Maksud saya misal hobbinya lari pagi, antar anak sekolah, les dan kemudian pulang. Cari properti sambil jalan, sambil berenang minum air, sambil ngantar anak sekolah dapat properti. Lari pagi juga dapet properti, nah itu walking around.
Pada waktu walking around yang terbaik adalah di daerah anda sendiri. Kuasailah disekitar rumah anda yang setiap hari ketemu, langkah yang terdekat yang paling murah dengan demikian anda kemungkinan kenal dengan orangnya lebih cepat. Karena anda di percaya dan karena anda punya rumah di daerah tersebut. Untuk flip tidak dipercaya tidak apa-apa, karena orang pun bisa mempercayai anda dengan itikad baik. Bisa dengan teknik menaikan harga dan menurunkan syarat.
Kemudian anda bisa cek harga properti sebelum anda pasang iklan atau anda baca iklan. Misalnya, di internet banyak sekali yang jual properti. Ketika mencari properti dengan walking around, itu bukan hanya yang ada tulisannya di jual, yang jelek hancur. Itu bener- bener pengalaman saya pribadi ini yang belum pernah saya ungkap dimanapun. Waktu saya cari properti di Gading Serpong waktu dulu, propertinya rusak, tidak ada orangnya, kosong, lampunya nyala, dan rumputnya tinggi–tinggi. Saya tulis dan saya selipinkan kartu nama, di balik kartu namanya saya tulis saya mau beli propertinya kalau anda tertarik jual telpon ke saya.
Lalu orangnya telpon, bapak yang tinggalin kartu? Propertinya jadi mau beli tidak? Yang sebelah mana? Orang banyak rumah yang Saya cantelin semua. Kalau anda bisa buat kalung yang ada nametakenya seperti itu, gantung kartu nama anda dan di belakang nya anda tulis properti anda di jual saya siap membeli. Itu kemungkinannya di bawah harga bisa tinggi, karena mereka sudah tidak aktif disitu. Waktu bersih-bersih ada yang mau jual dan ada yang mau beli, anda di telpon bisa jadi harganya miring.
4. Titip agen properti
Anda titip properti agen dan bilang saya properti investor, apabila ada properti yang mau dijual carilah saya, dan apabila ada properti yang murah dan kira-kira bisa diflip (tapi perlu dikerjain / make over dulu dan butuh modal) Anda bisa telepon saya. Nah jika anda mau flip anda kasih syarat, anda bilang ”saya mau cari yang dibawah harga, di bawah harga NJOP atau di bawah harga pembuatan.” Maksudnya begini? Itu harga di pasar, bagaimana orang bisa tahu harga di pasar ? Di daerah sini anda survei around, anda tanya yang se-type kira-kira luasanya berapa, harganya berapa. Anda juga bisa datang ke notaris, kira-kira ada tidak transaksi yang terakhir ? Bisa teleponin aja dan dicatet, ”pak mau cek, pak ada tidak properti harganya segini di daerah sini ?” Kalau anda ingin tahu NJOP itu apa sih? NJOP adalah Nilai Jual Objek Pajak. Maksudnya nilai jual objek pajak adalah anda dapatkan dari PBB (Pajak Bumi dan Bangunan). Itu harga yang di patok oleh pemerintah, nah kalau di bawah market, dibawah harga yang ada dan di bawah yang lainnya, sedangkan di bawah NJOP berarti dibawah PBB yang anda data nanti disitu ada harga dari pemerintah sekian, itu patokan pemerintah untuk menentukan pajak. Jadi anda tidak bisa ngaku orang properti nya beli cuma Rp.100.000.000. Makanya saya bayar Rp.100.000.000 padahal di NJOP nya nilainya adalah Rp 1.000.000.000.
Kalau harga transaksi anda dari Rp.1.000.000.000 ya anda dari Rp 1.000.000.000, bukan dari yang Rp100.000.000, artinya yang tercantum di PBB. Kalau di bawah NJOP kemungkinan harganya lumayan , banyak orang termakan bahwa dibawah NJOP sudah pasti murah, padahal belum tentu hari gini pemerintah sedang mengalakkan pajak, jadi pajak lagi melonjak naik. Bisa jadi harganya lebih tinggi di banding harga market, Lippo Karawaci lebih tinggi nilai NJOPnya, sebaiknya harganya di bawah harga produksi, itu pasti murah. Tapi tetap harus dilihat lokasinya dan ada market atau tidak. Tetapi kalau untuk flip ada market maupun tidak ada market itu tidak ada masalah. Orang buat latihan kok tidak ada market ya “so what” kan belinya tidak pakai duit. Kalau saya pribadi biasanya saya minta tiga syarat kepada agen properti :
Harga Miring
Harganya dibawah harga pasar, dibawah NJOP atau dibawah produksi
Ada Cash flownya
Maksudnya ada return of investmentnya. Ada usaha atau sewa diatasnya yang menghasilkan minimal sepuluh persen.
Kepepet
Yang jual kepepet, kalau tidak kepepet sometimes nyebelin, ya tidak tar besok, tar besok, ganti lagi ganti lagi tidak fix. Itu syarat the best yang saya ajukan ke agen properti
5. Anda bisa juga dengan titip teman
Jadi cara nya di kartu nama anda bisa anda tulis ”saya properti investor”. Bagi anda yang mempunyai informasi properti, apabila terjadi deal anda saya akan kasih komisi. Walaupun anda bukan properti agen pun, setiap informasi yang deal kami akan kasih 1 juta, dan boleh pakai persentase atau pake duit. Dengan demikian teman anda, apabila mendapatkan informasi properti akan mencari Anda, nah saya dulu juga pernah dapat rumah dari teman.
6. Anda berteman sama Bank
Berteman dengan pimpinan bank. Buka rekening a,b,c,d,e,f,g.kalau anda punya duit kalau anda tidak punya duit sama sekali, anda bisa kenalan dengan pimpinan banknya, ”pak saya mau kenalan” mereka tidak peduli kamu apa, ”Pak saya properti investor kalau ada yang di lelang atau jual murah telpon saya pak, atau yang belum di lelang atau mau di eksekusi cepat pak. Dari pada bayar bunga bank terlalu banyak kasih saya dulu pak nanti saya bayar.” Yang punya menang dan bank nya juga menang, dari kreditnya yang macet jadi terbeli karena sudah di lunasi.
7. Anda perlu juga kenalan dengan pengacara.
Pengacara-pengacara datengi, saya properti investor siapa tahu mereka mau.
8. Notaris
Anda hubungi dan anda bilang investor mereka mau hubungi anda.
9. Anda boleh cari tempat makan-makan, anda boleh tempel di rumah makan, anda makan toh!! orangnya sudah sungkan karena anda bayar (makan) dan anda bilang ”pak saya ini properti investor saya tempel ya disini dicari properti. Kalau anda jual murah atau anda butuh uang cepat siapa tahu kami bisa.” Pokoknya segala cara anda lakukan, ini hanya plus minus sebuah idea, anda bisa tambah kan sendiri.
Kalau anda flip anda tidak usah utang sama bank, jadi kalau anda utang bank, anda kan butuh rekening koran yang bagus supaya anda bisa di percaya. Step pertama kita di kenal dulu, anda punya duit atau tidak punya duit kalau anda tidak punya duit anda bisa utang ke bank tidak? kalau tidak bisa utang bank flip saja deh. Kalau anda punya duit anda bisa pake utang bank, kalau layak utang bank tapi banknya tidak mau utangi gimana caranya?? Level paling indah kalau anda sudah kenal orang-orang di level atas.
Pada waktu anda cari properti, kalau anda baca koran dan ada tulisan di jual rumah lux,barang baru mewah, pemandangan indah fully pernis, biasanya itu ngabisin waktu, tidak saya telpon itu. Itu semua pake duit ya duit, telepon, beli koran, amplop untuk meninjau ya tetap butuh lah. Kalau tidak punya semua bisa tidak ya? bisa utang temen, dalam hal ini apa anda cari investor juga bisa nanti di bagi hasil atau ongkosin operasional nya saja.
Dalam hal anda cari properti tadi, sewaktu anda baca koran yang butuh uang segera pindah dalam kondisi buruk. Misalnya seperti itu, rumah kosong lama hancur semua apapun yang indikasinya mereka kepepet.
Sometimes kita tahu, orang itu kepepet atau tidak disaat kita keliling. Saya misalnya dari walking around di BSD di taman Giri Loka, terus lari dan di telpon yang ini sudah 800juta sekian, transaksinya 800jutaan. Transaksi terakhir 800, kemudian ada tanahnya lebih kecil 50meter, bangunannya lebih gede 50m itu seharusnya 800an tapi ada yang jual 645. Karena mereka sudah lama tidak kesitu, sudah hancur lebur tidak karu karuan, tidak hancur banget ya masih kuat. Masih marmer dalemnya bagus tapi depannya rumput tinggi, nah terus kemudian pada waktu itu akan dibangun club house, dan di BSD di bangun Carefour. Lah kalau fasilitasnya banyak jadi pastinya lebih naik lagi donk..nah teleponin. Status saya masih punya duit jadi saya bisa nawarin uang muka, dan kalau dikasih uang muka mereka tidak bisa lari lebih dahulu, dan ketika saya mau flip juga bisa. Modal 10 juta saya kasih uang muka dan saya flip bisa, tapi pada waktu itu tidak, saya langsung beli sampai hari ini, karena kan posisi saya punya uang kalau saya mau utang bank boleh tidak?? ya boleh tapi untuk apa utang juga??
Kecuali di singapura utang 1,2 juta SGD itu baru seru, sementara itu yang kecil di cash saja ok. Nah itu status nya berbeda jika anda tidak punya duit sama sekali caranya gimana? anda ketemu di bawah harga, anda bisa naik kan harga dan turunkan syarat juga. harga 645 boleh tidak pak saya bayar 675?? loh kok bisa mahal ?
Kok bisa begitu ? karean kita harus menguntungkan orang lain lebih dulu, win dan “I WIN”, dan terus kemudian apa yang di lakukan, berapa untung nya untuk saya? untung nya untuk kamu apa saya minta dikasih waktu 6 bulan, katanya butuh cepat, tapi kalau 6 bulan ya tidak bisa, saya kan harus arrange uang segini pak, saya kasih 3 bulan tidak mau, yah 1 bulan yah tak naikin 35 juta terakhir 30 juta, satu bulan boleh kan? boleh ya sudah tanda tangan. kalau punya duit tanda tangan ke notaris, tidak punya duit tidak usah tanda tangan ke notaris, kasih materai, tidak punya duit untuk beli materai kertas kalender di sobek belakangnya terus di tulisin, wes lah sangking super gak punya duitnya…ya kalau tidak cari kertas quarto atau kertas folio, dengan ini kami mengetahui bahwa pihak ke-1 A itu anda dan pihak ke 2 B pihak yang jual. A berjanji akan membayar senilai 675 juta dalam waktu 1 bulan setelah tanggal ini dan apabila setelah tanggal ini di tanda tangani ternyata pihak 1 belum membayar kepada pihak ke 2 maka pihak kedua berhak menjual lagi kepada siapa pun yang anda mau jual, kan halus toh, apabila dia mau tanda tangan seperti itu maka selesai.
Berarti dia sudah terikat 1 bulan tidak jual kepada siapa pun. hak nya di tangan kita tanpa duit, kalau di luar negeri dan di indonesia ada hukum belanda turunannya. Tidak pakai duit pun masih sah.yang di amerika yang namanya turunan hukum inggris itu anda harus ngasih $1, kalau di indonesia tidak pakai tapi tetep sah, itu enaknya Indonesia di banding Singapura, nah kemudian ketika mereka sudah setuju detailnya langkah berikutnya pasang iklan, jika pasang iklan pak saya tidak punya duit, bisa via internet ya pakai duit sih, kalau kita sewa internet hehehe…kalau tidak ya ke rumah temen yang ada internet nya, kalau perlu tetangga jadi tidak pake ongkos angkot.
Ketika di internet wah pak saya tidak bisa internet, katanya pak Tung bisa pasang iklan yang gratisan di properti.com itu search di google yang jual properti bisa masuk gimana si caranya? ya sudah search di google (tanya tukang warnet kalau tidak tahu google) jual properti akan keluar beberapa ribu website anda akan cari mana yang bisa pasang iklan gratis, kalau mau modal modal dikit bayar 90.000 masuk kan ke poskota, kompas, 2 baris di jual properti, di jual properti butuh uang di jual dengan harga NJOP atau di bawah NJOP.. atau bisa juga di bawah harga market, pada waktu itu anda tunjukan ini market misalnya sudah 800 juta, ya sudah saya jual tetap 780 juta, wah tidak mau di tawar - tawar deal 750 juta. Yes misalnya deal apakah segampang ini ? Amin…pasti ada juga yang gampang tapi sometimes orang nya saja di minta tidak mau kok, pak saya beli 675 tapi 1 bulan kemudian”PREEKK” mau syukur tidak mau ya sudah, bisa saja ngajukan ke bank tapi kan butuh waktu, anda tetep tidak mau ya sudah anda cari lagi yang mau, orang tidak pakai duit kok kecuali pakai duit baru anda berkuasa, ini tidak pakai duit ya modal ngeyel, kreatif tangguh, anda menyerah ya rugi.. kemudian apa yang harus dilakukan pada waktu anda deal anda sudah pasang iklan ada yang satu bulan luput, ada telpon tapi prekk di tutup ya wess tidak masalah, kalau ada telpon mau lihat boleh tidak? anda anterin atau sama agennya boleh nanti juga disuruh pegang kunci, suruhan orangnya atau karyawannya
Kita mau lihat lagi ya terang-terangan saja boleh kok, setelah kemudian anda misalnya, anda mau jual lagi donk, ya anda bilang mau jual lagi boleh jadi terang-terangan di depan, saya mau jual lagi nanti kalau kena anda saya kasih, semua usaha marketing dan biaya marketing saya, ada orang yang mau begitu ya 650 dikasih 675 , biaya marketing di tanggung ya boleh lah. terus misalnya ada yang luput… terus…what, ya cari lagi, pak perpanjang waktu deh sambil cari lagi, asal bisa di flip, rajin-rajin nawar saja.
Teori kemungkinan, mau apakah langsung gampang semoga…. doanya gitu Choki gampang seminggu 100 juta.. itu leo property.com seminggu dapet 800 juta, kemudian yang dilakukan lagi, ada yang deal saya mau pak 750, padahal modal 675 jadi anda untung 75 juta, tidak pakai duit enak?? ya enak?? itu pak Mario pasang iklan 50ribu dapet untung 50 juta lumayan…. kasih testimoni dengan cara saya.
Nah kemudian setelah anda 75, terus detailnya lagi langkahnya apa.kalau deal banyak orang bingung. Ok sudah deal pak caranya gimana? ada beberapa cara ada 1 cara yang paling goblok terang terangan pak saya sudah berhasil jual akan saya transfer, kemudian ngomong pak saya kita bayarkan 675 yang 75 saya wes terang terangan se goblok bloknya, buka-bukaan, yang lebih canggih sedikit ya anda janji sama yang jual donk sudah deal 675, jadi tanda tangan di notarisjadi misalnya jam 10. jam 10 ini akte jual beli ini dititipkan sertifikatnya kamu tarik, duit di transfer jam 12, karna saya baru dapet duit jam 12. Nah setelah jam 12 kamu ngomong yak.. baru notarisnya melepas kalau tidak tidak boleh, jadi anda tetep aman kan deal!! deal dengan notaris 75 juta. pakai akte jual beli terlebih dahulu, jadi akte pengikatan telah di transfer jadi nanti bisa di kasih.
Kemudian janji jam 11 sama yang beli di notaris yang sama atau di notaris yang lain juga boleh, pak ini saya langsung jual kepada orang ini jadi saya tidak perlu balik nama..jadi tidak usah bayar pajak.. bayar ayo bayar… tapi ini tidak kena pajak karena anda flip.
Kemudian anda janjian jam 11 sama yang beli nah sama yang beli sama anda transfer lebih dahulu lalu boleh ambil sertifikat sama toh jadi makelarnya di notaris, setelah dia transfer jam 11.30 lalu tanda tangan selesai lalu apa yang dilakukan?? transfer dulu toh yang pasti transfer ke rekening kita, dan kita langsung buka flip 675, bisa tidak?? deal?? sederhana.. mudah??
Tapi dalam hal ini kembali lagi itu kan hukum terap terapnya.. ya anda ya minimal 200 memperbesar kemungkinan, 200 setiap apa pak? setiap minggu kalau sebulan 800, misalnya anda sabtu minggu, sabtu minggu luput deh anda kerja 52 minggu ya setahun, tadi 100 hari donk 1 hari anda kerja telponin beginian akhirnya dapet satu saja bisa di flip untung 100 juta, satu hari di bayar 1 juta mau ? Padahal 1 hari juga tidak full, paling cuma 2 jam, bacain koran telponin ya berkunjung lah, yah liat liat butuh waktu 1 jam atau pun 2 jam.
Kalau pertama kali telpon itu, apa yang kita minta? Itu adalah apakah bisa di fax PBB nya? suratnya dulu supaya anda tahu NJOP nya berapa.. NJOP itu nyata di PBB, 1 milyar lah kok saya jual cuma 750 juta atau boleh tau pak suratnya yang terakhir karena kami mau beli yang sah sah saja bisa tolong di fax pak?? jadi PBB nya di cek terlebih dahulu, makanya tuh biasanya menguasai dulu daerahnya, kalau tidak menguasai anda tidak tahu harga marketnya, selain PBB pak, yang terpenting anda menguasai marketnya terlebih dahulu, kalau telpon kan biasanya harganya segitu biar kita punya pengetahuan harga di bawah market.
Boleh tahu pak PBB nya di fax terlebih dahulu, setelah PBB kemudian tanya fasilitasnya ada apa saja di dalamnya kemudian kenapa kok di jual, butuh uang ini itu, kalau dia jujur enak. Orang saya yang nawar ya terserah saya toh dia kepepet, pak boleh tahu pak di jual kenapa. butuh uang begini begini,mohon maaf pak bapak butuh nya cepet ? Oh butuh cepet sesegera mungkin, dan kita dateng kita bisa lebih tahu lagi kita kepepet apa tidak? (bagaimana cara tahunya?) dengan ngobrol, kadang saya tanya dengan lurus apakah bapak utang bank untuk rumah ini?? apa sertifikatnya di bank pak?? karena kami harus tahu prosesnya terlebih dahulu. Misal harga 650 juta, kadang jail boleh tahu bunganya berapa? kadang di buka lo…di buka tinggal di hitungin, anda minta harga berapa, segini ini kalau di hitung bunga nya, itu kalau saya mau nawar lebih murah tapi kan ini nawar lebih tinggi, atau tidak nawar atau nawar lebih tinggi tapi flip?
Jadi anda cari yang benar benar merasa untung jika di tawar lebih tinggi, tapi itu tidak bagaimana negosiasi di bawah harga, kalau kita kan happy berapa?? 675 boleh , kalau saya mau beli sendiri saya mau cash saya tanya 590 boleh? atau kalau untuk di flip anda tahu ini sudah di bawah harga anda sudah mengerjakan PR nya, tawar lebih tinggi 675 boleh, saya minta waktu, nah kalau tidak di bawah harga. Boleh tidak nawar di naik kan? boleh kalau anda ada nilai tambah dan untuk di jual.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Untuk info artikel properti menarik lain silahkan baca Cara Memilih KPR Rumah.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Jika anda berminat dengan bisnis kuliner khas Jepang Okonomiyaki & Takoyaki silahkan pelajari infonya DISINI.
1. Kita punya duit / modal tidak?
2. Duitnya banyak tidak?
3. Punya waktu?
Kalau punya duit, cukup tidak untuk beli property? Oh tidak cukup pak.
Oh saya tidak punya duit…oh bagus sekali, punya waktu tidak untuk cari?
Lah kalau anda tidak punya waktu dan duit celaka, tapi kalau anda tidak punya duit tapi masih punya waktu masih bisa satu langkah yang pertama yaitu dengan dengan melakukan “Flip”, karena waktu selalu bisa di cari. Waktu anda kerja anda repot, yah sabtu dan minggu…anda sambil lari pagi, anda sambil baca koran, kumpulkan koran - koran selama 1 minggu, anda cari yang memungkinkan untuk di flip.
Itu langkah pertama kalau anda tidak punya uang sama sekali. Seperti Choki yang asisten tukang bubur ternyata bisa beli properti dengan mendengarkan CD audio saya, dia tidak punya duit gajinya cuma Rp.350.000, kemudian jadi asisten tukang bubur dan membuat bubur pun belum boleh, baru umur 20 tahun dan hanya lulusan SD, nah ini kan yang menarik. Ternyata dalam satu minggu dia bisa mendapatkan uang Rp.100.000.000 , membeli properti tidak pakai uang tapi dapat uang, walaupun akhirnya propertinya bukan punya dia.
Flip itu apa sih? Beli langsung jual. Jadi langkah pertama jika anda tidak punya duit boleh anda cari begitu banyaknya property, mungkin pada waktu itu sekitar 100 itu hanya ada satu atau dua. Kalau anda mau cari mestinya anda cari 200 properti, dilihat terlebih dahulu ada yang tidak perlu di telepon sama sekali.
Nah cari properti ini ada 9 cara :
1. Pasang iklan.
Kalau anda tidak punya duit mungkin anda tidak bisa pasang iklan.
2. Anda baca iklan
Nah ini anda pasti bisa, karena cuma di koran saja..kalau tidak bisa, pinjam dengan tukang koran.
3. Walking around
Maksud saya misal hobbinya lari pagi, antar anak sekolah, les dan kemudian pulang. Cari properti sambil jalan, sambil berenang minum air, sambil ngantar anak sekolah dapat properti. Lari pagi juga dapet properti, nah itu walking around.
Pada waktu walking around yang terbaik adalah di daerah anda sendiri. Kuasailah disekitar rumah anda yang setiap hari ketemu, langkah yang terdekat yang paling murah dengan demikian anda kemungkinan kenal dengan orangnya lebih cepat. Karena anda di percaya dan karena anda punya rumah di daerah tersebut. Untuk flip tidak dipercaya tidak apa-apa, karena orang pun bisa mempercayai anda dengan itikad baik. Bisa dengan teknik menaikan harga dan menurunkan syarat.
Kemudian anda bisa cek harga properti sebelum anda pasang iklan atau anda baca iklan. Misalnya, di internet banyak sekali yang jual properti. Ketika mencari properti dengan walking around, itu bukan hanya yang ada tulisannya di jual, yang jelek hancur. Itu bener- bener pengalaman saya pribadi ini yang belum pernah saya ungkap dimanapun. Waktu saya cari properti di Gading Serpong waktu dulu, propertinya rusak, tidak ada orangnya, kosong, lampunya nyala, dan rumputnya tinggi–tinggi. Saya tulis dan saya selipinkan kartu nama, di balik kartu namanya saya tulis saya mau beli propertinya kalau anda tertarik jual telpon ke saya.
Lalu orangnya telpon, bapak yang tinggalin kartu? Propertinya jadi mau beli tidak? Yang sebelah mana? Orang banyak rumah yang Saya cantelin semua. Kalau anda bisa buat kalung yang ada nametakenya seperti itu, gantung kartu nama anda dan di belakang nya anda tulis properti anda di jual saya siap membeli. Itu kemungkinannya di bawah harga bisa tinggi, karena mereka sudah tidak aktif disitu. Waktu bersih-bersih ada yang mau jual dan ada yang mau beli, anda di telpon bisa jadi harganya miring.
4. Titip agen properti
Anda titip properti agen dan bilang saya properti investor, apabila ada properti yang mau dijual carilah saya, dan apabila ada properti yang murah dan kira-kira bisa diflip (tapi perlu dikerjain / make over dulu dan butuh modal) Anda bisa telepon saya. Nah jika anda mau flip anda kasih syarat, anda bilang ”saya mau cari yang dibawah harga, di bawah harga NJOP atau di bawah harga pembuatan.” Maksudnya begini? Itu harga di pasar, bagaimana orang bisa tahu harga di pasar ? Di daerah sini anda survei around, anda tanya yang se-type kira-kira luasanya berapa, harganya berapa. Anda juga bisa datang ke notaris, kira-kira ada tidak transaksi yang terakhir ? Bisa teleponin aja dan dicatet, ”pak mau cek, pak ada tidak properti harganya segini di daerah sini ?” Kalau anda ingin tahu NJOP itu apa sih? NJOP adalah Nilai Jual Objek Pajak. Maksudnya nilai jual objek pajak adalah anda dapatkan dari PBB (Pajak Bumi dan Bangunan). Itu harga yang di patok oleh pemerintah, nah kalau di bawah market, dibawah harga yang ada dan di bawah yang lainnya, sedangkan di bawah NJOP berarti dibawah PBB yang anda data nanti disitu ada harga dari pemerintah sekian, itu patokan pemerintah untuk menentukan pajak. Jadi anda tidak bisa ngaku orang properti nya beli cuma Rp.100.000.000. Makanya saya bayar Rp.100.000.000 padahal di NJOP nya nilainya adalah Rp 1.000.000.000.
Kalau harga transaksi anda dari Rp.1.000.000.000 ya anda dari Rp 1.000.000.000, bukan dari yang Rp100.000.000, artinya yang tercantum di PBB. Kalau di bawah NJOP kemungkinan harganya lumayan , banyak orang termakan bahwa dibawah NJOP sudah pasti murah, padahal belum tentu hari gini pemerintah sedang mengalakkan pajak, jadi pajak lagi melonjak naik. Bisa jadi harganya lebih tinggi di banding harga market, Lippo Karawaci lebih tinggi nilai NJOPnya, sebaiknya harganya di bawah harga produksi, itu pasti murah. Tapi tetap harus dilihat lokasinya dan ada market atau tidak. Tetapi kalau untuk flip ada market maupun tidak ada market itu tidak ada masalah. Orang buat latihan kok tidak ada market ya “so what” kan belinya tidak pakai duit. Kalau saya pribadi biasanya saya minta tiga syarat kepada agen properti :
Harga Miring
Harganya dibawah harga pasar, dibawah NJOP atau dibawah produksi
Ada Cash flownya
Maksudnya ada return of investmentnya. Ada usaha atau sewa diatasnya yang menghasilkan minimal sepuluh persen.
Kepepet
Yang jual kepepet, kalau tidak kepepet sometimes nyebelin, ya tidak tar besok, tar besok, ganti lagi ganti lagi tidak fix. Itu syarat the best yang saya ajukan ke agen properti
5. Anda bisa juga dengan titip teman
Jadi cara nya di kartu nama anda bisa anda tulis ”saya properti investor”. Bagi anda yang mempunyai informasi properti, apabila terjadi deal anda saya akan kasih komisi. Walaupun anda bukan properti agen pun, setiap informasi yang deal kami akan kasih 1 juta, dan boleh pakai persentase atau pake duit. Dengan demikian teman anda, apabila mendapatkan informasi properti akan mencari Anda, nah saya dulu juga pernah dapat rumah dari teman.
6. Anda berteman sama Bank
Berteman dengan pimpinan bank. Buka rekening a,b,c,d,e,f,g.kalau anda punya duit kalau anda tidak punya duit sama sekali, anda bisa kenalan dengan pimpinan banknya, ”pak saya mau kenalan” mereka tidak peduli kamu apa, ”Pak saya properti investor kalau ada yang di lelang atau jual murah telpon saya pak, atau yang belum di lelang atau mau di eksekusi cepat pak. Dari pada bayar bunga bank terlalu banyak kasih saya dulu pak nanti saya bayar.” Yang punya menang dan bank nya juga menang, dari kreditnya yang macet jadi terbeli karena sudah di lunasi.
7. Anda perlu juga kenalan dengan pengacara.
Pengacara-pengacara datengi, saya properti investor siapa tahu mereka mau.
8. Notaris
Anda hubungi dan anda bilang investor mereka mau hubungi anda.
9. Anda boleh cari tempat makan-makan, anda boleh tempel di rumah makan, anda makan toh!! orangnya sudah sungkan karena anda bayar (makan) dan anda bilang ”pak saya ini properti investor saya tempel ya disini dicari properti. Kalau anda jual murah atau anda butuh uang cepat siapa tahu kami bisa.” Pokoknya segala cara anda lakukan, ini hanya plus minus sebuah idea, anda bisa tambah kan sendiri.
Kalau anda flip anda tidak usah utang sama bank, jadi kalau anda utang bank, anda kan butuh rekening koran yang bagus supaya anda bisa di percaya. Step pertama kita di kenal dulu, anda punya duit atau tidak punya duit kalau anda tidak punya duit anda bisa utang ke bank tidak? kalau tidak bisa utang bank flip saja deh. Kalau anda punya duit anda bisa pake utang bank, kalau layak utang bank tapi banknya tidak mau utangi gimana caranya?? Level paling indah kalau anda sudah kenal orang-orang di level atas.
Pada waktu anda cari properti, kalau anda baca koran dan ada tulisan di jual rumah lux,barang baru mewah, pemandangan indah fully pernis, biasanya itu ngabisin waktu, tidak saya telpon itu. Itu semua pake duit ya duit, telepon, beli koran, amplop untuk meninjau ya tetap butuh lah. Kalau tidak punya semua bisa tidak ya? bisa utang temen, dalam hal ini apa anda cari investor juga bisa nanti di bagi hasil atau ongkosin operasional nya saja.
Dalam hal anda cari properti tadi, sewaktu anda baca koran yang butuh uang segera pindah dalam kondisi buruk. Misalnya seperti itu, rumah kosong lama hancur semua apapun yang indikasinya mereka kepepet.
Sometimes kita tahu, orang itu kepepet atau tidak disaat kita keliling. Saya misalnya dari walking around di BSD di taman Giri Loka, terus lari dan di telpon yang ini sudah 800juta sekian, transaksinya 800jutaan. Transaksi terakhir 800, kemudian ada tanahnya lebih kecil 50meter, bangunannya lebih gede 50m itu seharusnya 800an tapi ada yang jual 645. Karena mereka sudah lama tidak kesitu, sudah hancur lebur tidak karu karuan, tidak hancur banget ya masih kuat. Masih marmer dalemnya bagus tapi depannya rumput tinggi, nah terus kemudian pada waktu itu akan dibangun club house, dan di BSD di bangun Carefour. Lah kalau fasilitasnya banyak jadi pastinya lebih naik lagi donk..nah teleponin. Status saya masih punya duit jadi saya bisa nawarin uang muka, dan kalau dikasih uang muka mereka tidak bisa lari lebih dahulu, dan ketika saya mau flip juga bisa. Modal 10 juta saya kasih uang muka dan saya flip bisa, tapi pada waktu itu tidak, saya langsung beli sampai hari ini, karena kan posisi saya punya uang kalau saya mau utang bank boleh tidak?? ya boleh tapi untuk apa utang juga??
Kecuali di singapura utang 1,2 juta SGD itu baru seru, sementara itu yang kecil di cash saja ok. Nah itu status nya berbeda jika anda tidak punya duit sama sekali caranya gimana? anda ketemu di bawah harga, anda bisa naik kan harga dan turunkan syarat juga. harga 645 boleh tidak pak saya bayar 675?? loh kok bisa mahal ?
Kok bisa begitu ? karean kita harus menguntungkan orang lain lebih dulu, win dan “I WIN”, dan terus kemudian apa yang di lakukan, berapa untung nya untuk saya? untung nya untuk kamu apa saya minta dikasih waktu 6 bulan, katanya butuh cepat, tapi kalau 6 bulan ya tidak bisa, saya kan harus arrange uang segini pak, saya kasih 3 bulan tidak mau, yah 1 bulan yah tak naikin 35 juta terakhir 30 juta, satu bulan boleh kan? boleh ya sudah tanda tangan. kalau punya duit tanda tangan ke notaris, tidak punya duit tidak usah tanda tangan ke notaris, kasih materai, tidak punya duit untuk beli materai kertas kalender di sobek belakangnya terus di tulisin, wes lah sangking super gak punya duitnya…ya kalau tidak cari kertas quarto atau kertas folio, dengan ini kami mengetahui bahwa pihak ke-1 A itu anda dan pihak ke 2 B pihak yang jual. A berjanji akan membayar senilai 675 juta dalam waktu 1 bulan setelah tanggal ini dan apabila setelah tanggal ini di tanda tangani ternyata pihak 1 belum membayar kepada pihak ke 2 maka pihak kedua berhak menjual lagi kepada siapa pun yang anda mau jual, kan halus toh, apabila dia mau tanda tangan seperti itu maka selesai.
Berarti dia sudah terikat 1 bulan tidak jual kepada siapa pun. hak nya di tangan kita tanpa duit, kalau di luar negeri dan di indonesia ada hukum belanda turunannya. Tidak pakai duit pun masih sah.yang di amerika yang namanya turunan hukum inggris itu anda harus ngasih $1, kalau di indonesia tidak pakai tapi tetep sah, itu enaknya Indonesia di banding Singapura, nah kemudian ketika mereka sudah setuju detailnya langkah berikutnya pasang iklan, jika pasang iklan pak saya tidak punya duit, bisa via internet ya pakai duit sih, kalau kita sewa internet hehehe…kalau tidak ya ke rumah temen yang ada internet nya, kalau perlu tetangga jadi tidak pake ongkos angkot.
Ketika di internet wah pak saya tidak bisa internet, katanya pak Tung bisa pasang iklan yang gratisan di properti.com itu search di google yang jual properti bisa masuk gimana si caranya? ya sudah search di google (tanya tukang warnet kalau tidak tahu google) jual properti akan keluar beberapa ribu website anda akan cari mana yang bisa pasang iklan gratis, kalau mau modal modal dikit bayar 90.000 masuk kan ke poskota, kompas, 2 baris di jual properti, di jual properti butuh uang di jual dengan harga NJOP atau di bawah NJOP.. atau bisa juga di bawah harga market, pada waktu itu anda tunjukan ini market misalnya sudah 800 juta, ya sudah saya jual tetap 780 juta, wah tidak mau di tawar - tawar deal 750 juta. Yes misalnya deal apakah segampang ini ? Amin…pasti ada juga yang gampang tapi sometimes orang nya saja di minta tidak mau kok, pak saya beli 675 tapi 1 bulan kemudian”PREEKK” mau syukur tidak mau ya sudah, bisa saja ngajukan ke bank tapi kan butuh waktu, anda tetep tidak mau ya sudah anda cari lagi yang mau, orang tidak pakai duit kok kecuali pakai duit baru anda berkuasa, ini tidak pakai duit ya modal ngeyel, kreatif tangguh, anda menyerah ya rugi.. kemudian apa yang harus dilakukan pada waktu anda deal anda sudah pasang iklan ada yang satu bulan luput, ada telpon tapi prekk di tutup ya wess tidak masalah, kalau ada telpon mau lihat boleh tidak? anda anterin atau sama agennya boleh nanti juga disuruh pegang kunci, suruhan orangnya atau karyawannya
Kita mau lihat lagi ya terang-terangan saja boleh kok, setelah kemudian anda misalnya, anda mau jual lagi donk, ya anda bilang mau jual lagi boleh jadi terang-terangan di depan, saya mau jual lagi nanti kalau kena anda saya kasih, semua usaha marketing dan biaya marketing saya, ada orang yang mau begitu ya 650 dikasih 675 , biaya marketing di tanggung ya boleh lah. terus misalnya ada yang luput… terus…what, ya cari lagi, pak perpanjang waktu deh sambil cari lagi, asal bisa di flip, rajin-rajin nawar saja.
Teori kemungkinan, mau apakah langsung gampang semoga…. doanya gitu Choki gampang seminggu 100 juta.. itu leo property.com seminggu dapet 800 juta, kemudian yang dilakukan lagi, ada yang deal saya mau pak 750, padahal modal 675 jadi anda untung 75 juta, tidak pakai duit enak?? ya enak?? itu pak Mario pasang iklan 50ribu dapet untung 50 juta lumayan…. kasih testimoni dengan cara saya.
Nah kemudian setelah anda 75, terus detailnya lagi langkahnya apa.kalau deal banyak orang bingung. Ok sudah deal pak caranya gimana? ada beberapa cara ada 1 cara yang paling goblok terang terangan pak saya sudah berhasil jual akan saya transfer, kemudian ngomong pak saya kita bayarkan 675 yang 75 saya wes terang terangan se goblok bloknya, buka-bukaan, yang lebih canggih sedikit ya anda janji sama yang jual donk sudah deal 675, jadi tanda tangan di notarisjadi misalnya jam 10. jam 10 ini akte jual beli ini dititipkan sertifikatnya kamu tarik, duit di transfer jam 12, karna saya baru dapet duit jam 12. Nah setelah jam 12 kamu ngomong yak.. baru notarisnya melepas kalau tidak tidak boleh, jadi anda tetep aman kan deal!! deal dengan notaris 75 juta. pakai akte jual beli terlebih dahulu, jadi akte pengikatan telah di transfer jadi nanti bisa di kasih.
Kemudian janji jam 11 sama yang beli di notaris yang sama atau di notaris yang lain juga boleh, pak ini saya langsung jual kepada orang ini jadi saya tidak perlu balik nama..jadi tidak usah bayar pajak.. bayar ayo bayar… tapi ini tidak kena pajak karena anda flip.
Kemudian anda janjian jam 11 sama yang beli nah sama yang beli sama anda transfer lebih dahulu lalu boleh ambil sertifikat sama toh jadi makelarnya di notaris, setelah dia transfer jam 11.30 lalu tanda tangan selesai lalu apa yang dilakukan?? transfer dulu toh yang pasti transfer ke rekening kita, dan kita langsung buka flip 675, bisa tidak?? deal?? sederhana.. mudah??
Tapi dalam hal ini kembali lagi itu kan hukum terap terapnya.. ya anda ya minimal 200 memperbesar kemungkinan, 200 setiap apa pak? setiap minggu kalau sebulan 800, misalnya anda sabtu minggu, sabtu minggu luput deh anda kerja 52 minggu ya setahun, tadi 100 hari donk 1 hari anda kerja telponin beginian akhirnya dapet satu saja bisa di flip untung 100 juta, satu hari di bayar 1 juta mau ? Padahal 1 hari juga tidak full, paling cuma 2 jam, bacain koran telponin ya berkunjung lah, yah liat liat butuh waktu 1 jam atau pun 2 jam.
Kalau pertama kali telpon itu, apa yang kita minta? Itu adalah apakah bisa di fax PBB nya? suratnya dulu supaya anda tahu NJOP nya berapa.. NJOP itu nyata di PBB, 1 milyar lah kok saya jual cuma 750 juta atau boleh tau pak suratnya yang terakhir karena kami mau beli yang sah sah saja bisa tolong di fax pak?? jadi PBB nya di cek terlebih dahulu, makanya tuh biasanya menguasai dulu daerahnya, kalau tidak menguasai anda tidak tahu harga marketnya, selain PBB pak, yang terpenting anda menguasai marketnya terlebih dahulu, kalau telpon kan biasanya harganya segitu biar kita punya pengetahuan harga di bawah market.
Boleh tahu pak PBB nya di fax terlebih dahulu, setelah PBB kemudian tanya fasilitasnya ada apa saja di dalamnya kemudian kenapa kok di jual, butuh uang ini itu, kalau dia jujur enak. Orang saya yang nawar ya terserah saya toh dia kepepet, pak boleh tahu pak di jual kenapa. butuh uang begini begini,mohon maaf pak bapak butuh nya cepet ? Oh butuh cepet sesegera mungkin, dan kita dateng kita bisa lebih tahu lagi kita kepepet apa tidak? (bagaimana cara tahunya?) dengan ngobrol, kadang saya tanya dengan lurus apakah bapak utang bank untuk rumah ini?? apa sertifikatnya di bank pak?? karena kami harus tahu prosesnya terlebih dahulu. Misal harga 650 juta, kadang jail boleh tahu bunganya berapa? kadang di buka lo…di buka tinggal di hitungin, anda minta harga berapa, segini ini kalau di hitung bunga nya, itu kalau saya mau nawar lebih murah tapi kan ini nawar lebih tinggi, atau tidak nawar atau nawar lebih tinggi tapi flip?
Jadi anda cari yang benar benar merasa untung jika di tawar lebih tinggi, tapi itu tidak bagaimana negosiasi di bawah harga, kalau kita kan happy berapa?? 675 boleh , kalau saya mau beli sendiri saya mau cash saya tanya 590 boleh? atau kalau untuk di flip anda tahu ini sudah di bawah harga anda sudah mengerjakan PR nya, tawar lebih tinggi 675 boleh, saya minta waktu, nah kalau tidak di bawah harga. Boleh tidak nawar di naik kan? boleh kalau anda ada nilai tambah dan untuk di jual.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Untuk info artikel properti menarik lain silahkan baca Cara Memilih KPR Rumah.
NB :
Jika anda butuh info workshop belajar menjadi investor properti sampai mahir yang kebetulan di pandu oleh mentor bapak Joe Hartanto, anda bisa mendaftar atau melihat jadwal workshop terdekat di www.propertycashmachine.com.
Untuk yang ingin belajar investasi property secara online silahkan mendaftar di www.propertycashmachine.com/e-learning.
Untuk yang ingin belajar investasi property secara online silahkan mendaftar di www.propertycashmachine.com/e-learning.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Jika anda berminat dengan bisnis kuliner khas Jepang Okonomiyaki & Takoyaki silahkan pelajari infonya DISINI.
0 Response to "Langkah Jitu Memilih Properti Dan Strategi Dahsyat Melakukan Flip"
Posting Komentar